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最近這些年，國內(nèi)老舊小區(qū)接連迎來改造更新的扶持政策，就在不久前，針對老舊社區(qū)的新一輪重磅政策正式出臺，又給這個領(lǐng)域注入了一劑強心針。

今年4月27日，財政部與住建部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動的通知》，正式啟動了本年度城市更新的相關(guān)工作，新一輪城市更新浪潮由此拉開帷幕。

這份文件不只是本年度城市更新工作的指導(dǎo)性文件，更給這項工作提供了實打?qū)嵉馁Y金支持。按照通知要求，本次中央財政支持城市更新實施范圍覆蓋全國地級及以上城市，最終將評選出15個符合要求的城市給予資金扶持。

針對不同區(qū)域入圍城市的補助金額，文件中也做出了明確的標(biāo)準(zhǔn)劃分。

東部地區(qū)每個入圍城市的補助總額不超過8億元。

中部地區(qū)每個入圍城市的補助總額不超過10億元。

西部地區(qū)每個入圍城市的補助總額不超過12億元。

本次評選需要先由各省級行政單位分別推薦1個城市參選，想要拿到參選資格，參評城市必須同時滿足三項基礎(chǔ)條件。

第一項是已經(jīng)建立城市更新工作的組織領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)機制，編制完成中央財政支持城市更新行動的工作方案，且實施項目范圍相對集中，主要布局在老城區(qū)范圍內(nèi)；第二項是地方債務(wù)處于可控范圍，不能因為開展城市更新新增政府隱性債務(wù)；第三項則是要求參評城市自2024年1月1日以來，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域沒有發(fā)生過重大生產(chǎn)安全事故，也沒有出現(xiàn)過重大負(fù)面輿情。

這三項條件分別從機制、財力、安全層面提出要求，其實已經(jīng)框定了候選城市的范圍——本身具備足夠經(jīng)濟實力，同時擁有成片老城區(qū)或者歷史文化片區(qū)的省會城市與經(jīng)濟強市，更大概率能成功入選，類似南京、蘇州、成都、武漢這類城市都符合條件。

當(dāng)然，這筆財政資金并非沒有使用限制，對于資金投向也有明確要求。中央財政資金主要用于支持入圍城市開展重點樣板片區(qū)建設(shè)，以及配套機制搭建兩個方向，不只是單純完成片區(qū)改造，更要摸索出一套可復(fù)制、可推廣的城市更新運行模式。

目前城市更新的資金來源十分多元，除了中央財政補助之外，還有地方配套資金、地方專項債、超長期特別國債、政策性銀行貸款、社會資本以及居民出資等多個渠道。想要把各類來源的資金統(tǒng)籌好，高效推進項目落地，確實需要一套成型可參考的機制來規(guī)范。

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直到現(xiàn)在還有很多人沒有察覺到，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重心其實早就發(fā)生了轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)的發(fā)展方向始終和城市建設(shè)的重心綁定，在不同發(fā)展階段，發(fā)力點完全不同。

2019年之前的二十多年里，房地產(chǎn)發(fā)展的核心是配合城市擴張、推進城鎮(zhèn)化，反映在城市建設(shè)上就是大拆大建，各類新城新區(qū)不斷涌現(xiàn)。但2019年之后，城市建設(shè)和房地產(chǎn)的發(fā)展方向就出現(xiàn)了根本性轉(zhuǎn)變，從過去棚改拆遷的大拆大建，轉(zhuǎn)向了留改結(jié)合的城市更新新階段。

“城市更新”這個概念最早就是在2019年的中央經(jīng)濟工作會議上被首次提出，這也標(biāo)志著我國房地產(chǎn)和城市建設(shè)正式進入轉(zhuǎn)型階段。從2019年至今，國內(nèi)城市更新大致已經(jīng)走過了三個發(fā)展階段。

第一個階段是2019年到2020年，這一階段屬于初步探索期，主要以試點微更新為主，不少城市率先開展了老舊小區(qū)加裝電梯試點，推進歷史街區(qū)保護，在城區(qū)打造口袋公園、微型綠地等公共空間。

第二個階段是2021年到2025年，2021年“十四五”規(guī)劃明確提出要實施城市更新行動，城市更新正式上升為國家戰(zhàn)略，在全國多個城市快速推開。整個“十四五”期間，全國累計完成老舊小區(qū)改造超過24萬個，惠及四千多萬戶、超過1億居民，這一階段城市更新的核心工作就是老舊小區(qū)改造、城市地下管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施升級、老舊街區(qū)廠區(qū)和城中村改造。

現(xiàn)在我們正站在城市更新第三個階段——制度定型期的起點，2025年就是城市更新工作模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點。去年5月，相關(guān)部門印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，正式明確城市更新是我國長期堅持的國家戰(zhàn)略，文件還清晰劃定了2025年到2030年城市更新的路線圖，明確了八項核心任務(wù)與需要完善的配套機制，給城市更新搭建了完整的頂層設(shè)計框架。從去年開始，城市體檢、房屋全生命周期管理等全新機制也逐步落地實施。

今年正是探索城市更新新機制、新模式的開局之年，按照規(guī)劃，“十五五”期間城市更新的年均投資規(guī)模將達到4萬億，整體市場容量超過20萬億。僅今年一年，城市更新撬動的各方資金規(guī)模就將達到3.8萬億，這部分投資將對沖房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力，成為拉動基建投資的核心動力。

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在這場跨度長達十年的城市更新行動中，受益最明顯的就是老舊小區(qū)，尤其是大家常說的“老破小”社區(qū)。

多數(shù)老破小都位于城市核心區(qū)位，不少小區(qū)臨近地鐵、配套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，日常衣食住行的各類配套都十分完善，之所以過去很長時間不被購房者看好，問題主要出在小區(qū)和房屋本身：沒有成型的小區(qū)管理，綠化不足、沒有電梯、管線老化、外墻脫落等問題，讓老破小雖然住著方便，但很難獲得優(yōu)質(zhì)的居住體驗，而城市更新正好就是來解決這些痛點的。

如果是一二線城市的居民，只要有空到老城區(qū)走一走就能發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很多老舊小區(qū)的外立面、公共設(shè)施都已經(jīng)煥然一新，就算是原本雜亂的老街區(qū)，也經(jīng)常能在街角看到精心打造的小花園、休閑廣場，居住體驗提升了不少。

近幾年推進很快的老舊小區(qū)加裝電梯，不光改善了居住體驗，還實實在在提升了老破小的資產(chǎn)價值，不少地區(qū)都出現(xiàn)了老舊小區(qū)改造完成后房價上漲的情況。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，加裝電梯之后，老舊小區(qū)的房價平均漲幅在8.3%左右。

尤其是在一線城市，城市更新改造之后，老破小的市場流動性明顯提升，今年開春上海老破小的成交就十分火爆，徐匯、黃浦、浦東核心區(qū)位的老破小去化速度明顯加快，這除了之前老破小房價回調(diào)之后的修復(fù)行情，也有城市更新帶來資產(chǎn)價值重估的推動作用。

需要說明的是，本文闡述這些內(nèi)容并不是建議大家去抄底老破小，只是客觀梳理城市更新給老破小帶來的實實在在的利好。這些利好確實給老破小解開了發(fā)展的桎梏，給一二線城市核心區(qū)的老破小帶來了新生的機會，這既是老破小的歷史機遇，也給想要在大城市立足的年輕人提供了一個新的居住選擇，讓這個選擇不再只是滿足“有地方住”的基礎(chǔ)需求，也能擁有更舒適美好的生活體驗。