“全款買(mǎi)房”興起

近日，“全款買(mǎi)房”不脛而走。

深圳貝殼研究院發(fā)布的2026年一季度數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交中全款買(mǎi)家占比約u200c25.1%u200c。在成交總價(jià)u200c200萬(wàn)元以下的剛需小戶(hù)型房源中，全款購(gòu)房的比例高達(dá)u200c34.1%。

這意味著深圳每4個(gè)人中就有1個(gè)人全款買(mǎi)二手房，其中買(mǎi)200萬(wàn)以下的更是每3人中就有1個(gè)人是全款。

從“貸款買(mǎi)房”到“存款買(mǎi)房”，背后是購(gòu)房者心態(tài)更趨于理性的選擇，過(guò)去高增長(zhǎng)時(shí)期“杠桿拉滿(mǎn)”的做法已不再適用于當(dāng)下。

01

數(shù)年前，“全款買(mǎi)房”曾被視為“不明智”的選擇。

在房地產(chǎn)行業(yè)上升期，用20-30%的首付撬動(dòng)100%的資產(chǎn)，房?jī)r(jià)上升所獲得的收益率遠(yuǎn)高于房貸。在未來(lái)收入預(yù)期上升期，剛畢業(yè)時(shí)的月供壓力也在幾年后加薪中變得游刃有余。

然而據(jù)深圳貝殼研究院發(fā)布的2026年一季度數(shù)據(jù)，深圳二手房成交中全款買(mǎi)家占比約u200c25.1%u200c。在成交總價(jià)u200c200萬(wàn)元以下的剛需小戶(hù)型房源中，全款購(gòu)房的比例高達(dá)u200c34.1%。

全款買(mǎi)房的人變多了。

事實(shí)上，2023年至今，個(gè)人購(gòu)房貸款余額已降三年。2025年四季度個(gè)人購(gòu)房貸款余額約37.01萬(wàn)億元，較2024年同期下降1.78%，較2023年1月較高點(diǎn)降了1.93萬(wàn)億元。

房貸余額的變少，一方面是買(mǎi)房人變少了，另外一方面也是杠桿率在變低。

《2025年四季度宏觀杠桿率報(bào)告》顯示，居民部門(mén)杠桿率已從2024年末的61.4%回落至59.4%。2025年，居民部門(mén)債務(wù)增速為0.5%，創(chuàng)歷史新低。其中，房貸增速預(yù)計(jì)為-1.5%，略低于上年的-1.3%，自2023年二季度起已連續(xù)11個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)。

央行最新發(fā)布的2026年4月社融與信貸數(shù)據(jù)顯示，4月居民貸款減少7869億元，同比多減2653億元，其中，短期貸款減少4462億元，同比多減443億元，中長(zhǎng)期貸款方面，4月減少3408億元，同比多減2177億元。

這說(shuō)明，2026年至今居民加杠桿意愿依然較低。

02

在“全款買(mǎi)房”興起的背景下，最重要的一點(diǎn)是“房?jī)r(jià)便宜”。

從重點(diǎn)32個(gè)一二線(xiàn)城市2025年套均總價(jià)來(lái)看，大部分城市無(wú)論新房還是二手房套均總價(jià)都在300萬(wàn)元/套以下。即使是一線(xiàn)城市，二手房套均價(jià)也大多在300萬(wàn)元/套以下。

套均總價(jià)代表的是所有房子成交總價(jià)的平均數(shù)，若以成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，即使是房?jī)r(jià)相對(duì)最高的上海，200萬(wàn)元/套以下的成交也在44%以上。這代表，如今大部分城市100萬(wàn)即可買(mǎi)房。

較低的購(gòu)房門(mén)檻，使得全款買(mǎi)房成為可能。

03

值得注意的是，隨著近年來(lái)公積金政策的調(diào)整，已經(jīng)有越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇公積金貸款取代商業(yè)貸款。

以“五一”假期前廣州和深圳接連放寬公積金貸款為例，政策調(diào)整后，廣州和深圳符合條件的家庭最高貸款額度分別為360萬(wàn)元、351萬(wàn)元。在此之前，上?！皽邨l”也已將公積金最高貸款額度提升至324萬(wàn)元。

公積金貸款額度提高后，可以覆蓋許多剛需二手房源，再加上公積金貸款利率相對(duì)更低、公積金異地提取和使用越來(lái)越便捷，僅使用公積金貸款也成為越來(lái)越多人的選擇。

無(wú)論是從“全款買(mǎi)房”還是“公積金買(mǎi)房”來(lái)看，當(dāng)前“主動(dòng)去杠桿”正成為主流。

背后主要還是對(duì)未來(lái)收入信心的不足。

央行發(fā)布的《城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度全國(guó)50個(gè)城市2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)收入信心指數(shù)為45.8%，比上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。該信心指數(shù)自2023年第一季度達(dá)49.9%高位以來(lái)整體呈下降趨勢(shì)。在未來(lái)收入預(yù)期沒(méi)有改變之前，居民貸款意愿依然將保持低位。

當(dāng)前這一輪市場(chǎng)復(fù)蘇主要以一線(xiàn)城市的低總價(jià)二手房為主要推動(dòng)，如上海200萬(wàn)以下二手房占44%以上。這背后是剛需群體的入場(chǎng)，這一點(diǎn)同樣可以從3-4月“小陽(yáng)春”剛需剛改盤(pán)表現(xiàn)更為出色中得到印證。

對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，價(jià)格是極關(guān)鍵的決定因素，除了總價(jià)之外，房貸利率和成本也是其關(guān)注的焦點(diǎn)。以往房地產(chǎn)行業(yè)上升期，房?jī)r(jià)上升所獲得的收益覆蓋了房貸成本，如今增值預(yù)期逆轉(zhuǎn)，持有成本開(kāi)始凸顯。

未來(lái)“確定感”和“安全感”或?qū)⒊蔀楹苤匾淖h題。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com