出品/觀點指數(shù)

撰文/馮彩云

5月8日，太古地產(chǎn)對外發(fā)布了2026年第一季度的運(yùn)營數(shù)據(jù)。

當(dāng)前國內(nèi)消費市場正處于溫和復(fù)蘇階段，一季度全國社會消費品零售總額同比增速達(dá)到2.4%，在這樣的行業(yè)大環(huán)境下，太古地產(chǎn)布局在內(nèi)地的6個已開業(yè)零售項目，全部實現(xiàn)了零售銷售額的同比正增長。

不過在整體向好的業(yè)績背后，不同項目之間的增長幅度呈現(xiàn)出十分顯著的分化態(tài)勢。

根據(jù)公開資料顯示，上海興業(yè)太古匯以81.5%的同比銷售額漲幅，拿下了太古內(nèi)地項目增速第一的位置，北京三里屯太古里緊隨其后，同比漲幅也達(dá)到了56.2%；而北京頤堤港僅實現(xiàn)了2.7%的小幅增長，頭部項目和尾部項目的增速差距十分懸殊，也直觀反映出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)項目運(yùn)營的分層格局。

零售銷售額全線正增長 租賃整體保持穩(wěn)健

租賃層面來看，2026年第一季度，太古地產(chǎn)內(nèi)地核心零售物業(yè)的整體租賃基本面保持穩(wěn)定，所有在營項目的出租率都維持在97%以上，平均出租率更是達(dá)到了98%的較高水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

其中廣州太古匯的表現(xiàn)最為突出，作為廣州高端奢侈品商業(yè)的代表性項目，該項目已經(jīng)連續(xù)5個季度保持100%滿租。這樣的穩(wěn)定表現(xiàn)，主要依托于一線城市核心商圈頭部標(biāo)桿項目的稀缺屬性，同時也離不開高端品牌租戶長期合作帶來的入駐粘性。

成都太古里和上海興業(yè)太古匯的出租率都同比提升了1個百分點，成都太古里從97%上升至98%，上海興業(yè)太古匯則從96%回升至97%，出租率呈現(xiàn)出穩(wěn)步抬升的態(tài)勢。

這樣的變化，一方面反映出在消費復(fù)蘇的大周期下，奢侈品牌、高端零售品牌對核心優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的信心正在逐步回升；另一方面也體現(xiàn)出太古地產(chǎn)在項目招商迭代、業(yè)態(tài)調(diào)整改造以及資產(chǎn)運(yùn)營方面的長期積累。

北京頤堤港是本期唯一出現(xiàn)出租率下滑的項目，出租率從2025年一季度的99%降至2026年一季度的97%，同比下降了2個百分點。

行業(yè)分析認(rèn)為，不同項目之間出租率變化的差異，和項目所處的運(yùn)營階段直接相關(guān)。上海興業(yè)太古匯已經(jīng)完成了品牌層級升級和整體業(yè)態(tài)煥新，正式進(jìn)入業(yè)績釋放階段；反觀北京頤堤港，目前正處于整體擴(kuò)建改造的周期當(dāng)中，短期受到工程施工、動線調(diào)整的影響，招商吸納和客流穩(wěn)定都面臨一定壓力，商鋪去化相對乏力。

零售銷售額方面，2026年一季度太古地產(chǎn)內(nèi)地6大零售項目雖然全部實現(xiàn)了同比正增長，但項目之間的增速拉開了十分明顯的梯隊差距。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

上海興業(yè)太古匯、北京三里屯太古里分別以81.5%、56.2%的同比漲幅穩(wěn)居第一梯隊，兩個項目都依靠大規(guī)模品牌煥新疊加首店品牌效應(yīng)打造了新的業(yè)績增長引擎，最終實現(xiàn)了客流和客單價的雙重提升，帶動零售銷售額大幅增長。

太古地產(chǎn)方面也提到，上海興業(yè)太古匯當(dāng)期業(yè)績受到場內(nèi)改造工程施工的影響，公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)并未剔除臨時閉店、客流分流帶來的銷售損耗，剔除工程影響后的實際可比增速會低于81.5%，但即便如此，也無法掩蓋項目當(dāng)期的亮眼表現(xiàn)。

從租戶結(jié)構(gòu)來看，截至2025年末，太古地產(chǎn)內(nèi)地零售項目已經(jīng)形成了以時裝服飾為核心、餐飲業(yè)態(tài)為配套、體驗業(yè)態(tài)為補(bǔ)充的典型高端購物中心格局。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

占比接近45%的時裝服飾業(yè)態(tài)，幾乎集齊了LV、愛馬仕、迪奧、香奈兒、Gucci、Prada等所有頭部奢侈品牌，同時還吸引了大量潮奢品牌與設(shè)計師品牌入駐，是維持項目調(diào)性、拉動項目客流的核心支撐。

占比3.9%的珠寶及鐘表業(yè)態(tài)，入駐了卡地亞、梵克雅寶、勞力士等頂級奢腕表珠寶品牌，具備高客單價、強(qiáng)抗周期、高品牌溢價的特征。

上述兩大核心業(yè)態(tài)共同構(gòu)成了太古零售項目高端定位下的業(yè)績壓艙石，而這些品牌背后的全球奢侈品集團(tuán)，在大中華區(qū)的業(yè)績呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢，也成為了太古旗下高端商場業(yè)績增長的重要支撐。

以頭部奢侈品集團(tuán)為例，2026年一季度LVMH集團(tuán)亞洲（除日本市場）有機(jī)收入同比增長7%，創(chuàng)下近年同期的較好成績；中國內(nèi)地市場結(jié)束了去年四季度的負(fù)增長態(tài)勢，整體回歸平穩(wěn)運(yùn)行，疊加春節(jié)旺季的消費拉動，LV、迪奧等核心品牌的門店銷售走勢穩(wěn)健。

愛馬仕方面，亞洲除日本市場有機(jī)收入小幅上漲2%，大中華區(qū)延續(xù)了2025年的發(fā)展態(tài)勢，保持低速正增長，皮革制品和全品類發(fā)展較為均衡；依托高凈值客群的剛性消費需求，品牌整體表現(xiàn)出極強(qiáng)的抗周期屬性，進(jìn)一步利好高端標(biāo)桿商場的運(yùn)營。

項目分化背后：改造周期與定位差異帶來表現(xiàn)分化

從增長速度來看，上海興業(yè)太古匯無疑是本期表現(xiàn)最突出的項目。此前該項目也曾面臨品牌老化、客流增長觸及瓶頸等問題，但近年不斷通過品牌層級升級、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、空間動線重構(gòu)等方式進(jìn)行調(diào)整升級，全面提升高端消費者的購物體驗，為本次業(yè)績爆發(fā)打下了堅實基礎(chǔ)。

2025年開始，項目加快了頂奢品牌和高端美妝品牌的引入節(jié)奏，其中就包括菲拉格慕等重奢品牌旗艦店，以及BEYOND THE VINES、FACTOR等多個國際首店或旗艦店，品牌矩陣全面向頂奢+高端設(shè)計師品牌傾斜。

2025年年中至今，LV全球最大地標(biāo)項目“路易號”正式進(jìn)駐興業(yè)太古匯，成為了現(xiàn)象級的行業(yè)營銷事件。這個地標(biāo)項目集展覽、零售、體驗功能于一體，依靠超強(qiáng)的品牌號召力和話題度，持續(xù)吸引全國范圍的高端消費客群前來打卡，直接帶動商場客流同比增長超過60%，高端客群轉(zhuǎn)化率提升40%以上，直到現(xiàn)在仍然有大量消費者前來打卡消費。

依靠長期的調(diào)整升級，疊加“路易號”帶來的頂奢稀缺體驗，上海興業(yè)太古匯已經(jīng)完成了從區(qū)域高端商場到全國性頂奢消費目的地的升級，業(yè)績增長空間得到了大幅拓展。

三里屯太古里以56.2%的增速穩(wěn)居第二位，增長的核心邏輯在于北區(qū)改造的全面落地，同時項目的潮流標(biāo)桿地位進(jìn)一步強(qiáng)化。

據(jù)了解，2025年12月，三里屯太古里北區(qū)的核心重奢旗艦店集中開業(yè)，包括北京迪奧之家、路易威登之家、愛馬仕北京三里屯專賣店等重量級門店，改造煥新正式進(jìn)入收官釋放階段。

改造完成后的北區(qū)，品牌組合從原來的輕奢為主，升級為“重奢+輕奢+設(shè)計師品牌”的多元矩陣，和南區(qū)的潮流屬性形成互補(bǔ)，客流覆蓋范圍比此前更廣。

2026年一季度，疊加春節(jié)消費高峰和北區(qū)新店開業(yè)的紅利，項目客流和銷售額同步提升，在鞏固潮流標(biāo)桿地位的同時，依托新進(jìn)重奢品牌拉動了客單價提升，實現(xiàn)了流量與銷售額的雙重增長。

和這兩個標(biāo)桿項目形成鮮明對比的是北京頤堤港，2026年一季度僅錄得2.7%的銷售額增長，在太古內(nèi)地項目中排在末位。

和太古其他項目相比，北京頤堤港位于北京朝陽區(qū)酒仙橋板塊，周邊以成熟居民區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，核心客群以區(qū)域家庭居民、年輕上班族為主，消費層級和核心商圈的高凈值客群存在天然差距。

項目定位層面，對比上海興業(yè)太古匯、北京三里屯太古里的頂奢品牌矩陣和首店稀缺優(yōu)勢，頤堤港以大眾時尚品牌、連鎖常規(guī)業(yè)態(tài)為主，缺少獨家城市首店、頂奢流量品牌和現(xiàn)象級體驗內(nèi)容，在消費分化愈發(fā)明顯的當(dāng)下，很難構(gòu)建起差異化的核心競爭力。

不過為了破解長期發(fā)展瓶頸，太古地產(chǎn)此前已經(jīng)官宣啟動頤堤港二期擴(kuò)建工程，項目整體會在二期落成后正式更名為北京太古坊，打造集購物中心、甲級辦公、高端酒店、濱水休閑于一體的綜合體，建成后將成為北京五環(huán)內(nèi)體量領(lǐng)先的商業(yè)綜合體。

但目前，頤堤港受到“太古坊”項目建設(shè)的影響，施工噪音、動線調(diào)整、空間割裂等問題持續(xù)影響消費體驗，部分品牌調(diào)整階段空鋪率上升，客流分流明顯，因此業(yè)績增長動力不如其他項目。

當(dāng)前頤堤港的低速增長，本質(zhì)上是資產(chǎn)升級之前的戰(zhàn)略蓄能。如何平穩(wěn)度過改造的陣痛期，在短期經(jīng)營業(yè)績壓力和長期資產(chǎn)價值升級之間找到平衡，是太古地產(chǎn)后續(xù)需要持續(xù)解決的運(yùn)營課題。

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