本文來(lái)自微信公眾號(hào)： 環(huán)球旅訊 ，作者：黎展鋪

“躺賺”美夢(mèng)的破碎

01

“一整年只拿到2680元分紅，我反倒成了給開(kāi)發(fā)商免費(fèi)看房子的房東！”

“當(dāng)初賣(mài)房的時(shí)候，銷(xiāo)售拍著胸脯跟我保證：買(mǎi)完你什么都不用干，躺著就能當(dāng)包租婆。房子交給國(guó)際知名奢華酒店集團(tuán)托管，旺季一晚房?jī)r(jià)能賣(mài)到2800，淡季入住率也能穩(wěn)在80%，一年保底分紅6萬(wàn)塊，每年還額外送22000塊的酒店住房代金券?！?/p>

“現(xiàn)在我每天都想扇自己兩巴掌，恨自己當(dāng)時(shí)鬼迷心竅信了銷(xiāo)售的鬼話(huà)?！痹诤凸P者通話(huà)時(shí)，A小姐語(yǔ)氣里滿(mǎn)是懊悔和憤怒。她告訴筆者：

五六年前，她拿出90萬(wàn)積蓄，和開(kāi)發(fā)商簽下購(gòu)房合同，買(mǎi)下了大理某樓盤(pán)一套48平米的公寓，之后立刻按照開(kāi)發(fā)商的安排，把房子租給了一家酒店管理公司，由對(duì)方統(tǒng)一改造成公寓酒店運(yùn)營(yíng)。

“當(dāng)時(shí)招商的時(shí)候說(shuō)的好好的，由第三方專(zhuān)業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)商托管10年，前三年免租金給運(yùn)營(yíng)商做裝修推廣，中間兩年給8%的固定收益，后面五年按照利潤(rùn)五五分成分紅。沒(méi)想到才第二年，承租方就偷偷把原來(lái)約定的第三方換成了自己來(lái)托管，之后還把酒店改名叫了某野奢酒店?！?/p>

“等到去年開(kāi)始按約定分利潤(rùn)的時(shí)候，酒店公示說(shuō)整體收入有將近2000萬(wàn)，結(jié)果分到我們每個(gè)業(yè)主手里平均才只有2600元左右?？赏粋€(gè)小區(qū)、一樣戶(hù)型的鄰居，不托管自己掛短租平臺(tái)，一個(gè)月最少都能賺3000塊?！?/p>

這個(gè)結(jié)果把A小姐氣得夠嗆。和A小姐聊天時(shí)，筆者特意搜了一下這家酒店，發(fā)現(xiàn)它不僅是攜程五鉆評(píng)級(jí)，平臺(tái)上還滿(mǎn)是好評(píng)。截止筆者查詢(xún)時(shí)，這家酒店的2590條評(píng)論里，差評(píng)只有11條。

按說(shuō)這樣的口碑，酒店的生意肯定不差，但另一位業(yè)主G先生跟筆者確認(rèn)，一百多戶(hù)業(yè)主確實(shí)只分到這么點(diǎn)錢(qián)。算下來(lái)，這棟改造成酒店的公寓一共有100多戶(hù)業(yè)主，酒店總共有140多間房，剛好對(duì)上。

“這些業(yè)主買(mǎi)房，有的人花了幾十萬(wàn)，有的人花了近百萬(wàn)，還有的花了一百多萬(wàn)，不少人都是貸款買(mǎi)的，結(jié)果一百多戶(hù)所有人加起來(lái)的總分紅才只有41萬(wàn)?！绷硪晃粯I(yè)主B先生說(shuō)，他拿到分紅的時(shí)候，完全不敢相信這個(gè)數(shù)字。

可當(dāng)業(yè)主們找到作為承租方的酒店方理論時(shí)，得到的回復(fù)全是推諉：酒店賬本不能公開(kāi)給業(yè)主看，物業(yè)費(fèi)的明細(xì)業(yè)主也無(wú)權(quán)調(diào)取；合同寫(xiě)了利潤(rùn)五五分，可沒(méi)約定面積分?jǐn)傄?guī)則；要是業(yè)主不相信，可以自己花錢(qián)找第三方來(lái)審計(jì)。

直到這個(gè)時(shí)候，業(yè)主們才幡然醒悟：從一開(kāi)始，他們可能就掉進(jìn)了開(kāi)發(fā)商和承租方聯(lián)手設(shè)好的圈套里——用國(guó)際奢華酒店托管當(dāng)誘餌，用每年8%的固定收益畫(huà)餅，讓業(yè)主心甘情愿掏錢(qián)買(mǎi)房。

G先生說(shuō)：“那所謂的8%保底收益，搞不好就是用我們自己的購(gòu)房款拆出來(lái)分的，后來(lái)我們才發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商和承租方的注冊(cè)地址是同一個(gè)，聯(lián)系郵箱也一樣，雙方極有可能是關(guān)聯(lián)企業(yè)。”

02

現(xiàn)在，大理這些踩坑的業(yè)主們正在集體搜集證據(jù)，準(zhǔn)備聯(lián)合維權(quán)。

在酒店投資人W君看來(lái)，買(mǎi)這些托管公寓的業(yè)主大多是外地游客，本來(lái)就是被大理蒼山洱海的風(fēng)光吸引，心里本來(lái)就懷著“買(mǎi)個(gè)小公寓躺平養(yǎng)老”的期待，輕信了“交出去托管就能躺著收錢(qián)”的宣傳，根本想不到里面藏著這么多坑。

W君說(shuō)：“這類(lèi)項(xiàng)目只會(huì)跟你談風(fēng)光情懷，只承諾高收益，還經(jīng)常用保底收益騙你簽長(zhǎng)期合約，其實(shí)和早年的民宿托管騙局差不多，用高保底、省心托管忽悠房東，收了一大筆裝修費(fèi)之后就跑路或者耍賴(lài)?！?/p>

“兩者的區(qū)別只是，民宿托管是分散收房分別運(yùn)營(yíng)，酒店公寓是集中收房統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。但不管哪種模式，最不能信的就是凈利潤(rùn)分成。說(shuō)白了，所謂凈利潤(rùn)，潛臺(tái)詞就是規(guī)則全由對(duì)方說(shuō)了算，他們可以隨便往里面加成本，最后算出多少就是多少?！?/p>

筆者仔細(xì)查看了A小姐提供的酒店租賃合同，發(fā)現(xiàn)確實(shí)和W君說(shuō)的一樣，合同里根本沒(méi)有明確酒店運(yùn)營(yíng)凈利潤(rùn)的計(jì)算方式，也就是說(shuō)，整份合同從頭到尾，更多都是在保障承租方的利益。

如果承租方想要故意做低利潤(rùn)，完全可以把酒店運(yùn)營(yíng)的所有成本都算進(jìn)來(lái)，甚至可以虛增成本、抬高價(jià)格。比如A小姐就提到，酒店公示的物業(yè)費(fèi)直接從47.5萬(wàn)漲到了95萬(wàn)，翻了整整一倍，這就是典型的虛增成本。

（受訪(fǎng)者供圖）

除此之外，合同里只寫(xiě)了每位業(yè)主自己的購(gòu)房面積，完全沒(méi)提整棟酒店總運(yùn)營(yíng)面積該怎么算。所以承租方完全可以把不屬于業(yè)主的公共面積甚至其他非產(chǎn)權(quán)面積算進(jìn)去分?jǐn)偝杀荆@樣一來(lái)，業(yè)主能分到的利潤(rùn)自然就更少了。

更有意思的是，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初宣傳要引進(jìn)的國(guó)際奢華酒店集團(tuán)托管，在正式的租賃合同里完全沒(méi)提，合同只寫(xiě)了業(yè)主一旦簽約，就默認(rèn)同意承租方把所有房屋整體發(fā)包給專(zhuān)業(yè)酒店管理公司開(kāi)酒店。

（受訪(fǎng)者供圖）

至于“第三方專(zhuān)業(yè)酒店管理公司”是不是當(dāng)初說(shuō)的國(guó)際奢華酒店集團(tuán)，合同里完全沒(méi)說(shuō)明，這就給后來(lái)承租方自己接管運(yùn)營(yíng)留下了操作空間?？删褪沁@么明顯的不對(duì)等合同、這么多漏洞，當(dāng)時(shí)一百多位業(yè)主居然沒(méi)有一個(gè)人發(fā)現(xiàn)。

只能說(shuō)，這個(gè)涉及近1億資金的酒店托管項(xiàng)目，靠著蒼山洱海的美景濾鏡，讓大家都被銷(xiāo)售描繪的“躺著收租養(yǎng)老”的美夢(mèng)沖昏了頭腦。等反應(yīng)過(guò)來(lái)想要退出的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)合同根本不允許業(yè)主單方面解除，已經(jīng)被套牢了。

03

之后，筆者把這份合同里的利潤(rùn)分成條款拿給民宿投資人K君看，K君剛?cè)胄械臅r(shí)候就踩過(guò)民宿托管的坑，太清楚這個(gè)行業(yè)里的貓膩了。

K君一眼就看出了其中的問(wèn)題，他告訴筆者：“這種合作模式一到利潤(rùn)分成期，各種問(wèn)題就會(huì)全冒出來(lái)，到最后，房東看不懂賬目，沒(méi)辦法監(jiān)督運(yùn)營(yíng)，也查不了賬，只能完全陷入被動(dòng)?！?/p>

“你說(shuō)這家酒店位置好、評(píng)分高，這反而說(shuō)明它的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本肯定不低，剛好方便酒店把賬面利潤(rùn)做低，這就是典型的利潤(rùn)稀釋。只要房東問(wèn)為什么分紅這么少，他們就能拿出一大堆理由搪塞，說(shuō)白了，托管不等于專(zhuān)業(yè)，很多托管方只會(huì)賺房東的錢(qián)?！?/p>

“我當(dāng)初踩坑的時(shí)候，也是覺(jué)得專(zhuān)業(yè)的事交給專(zhuān)業(yè)的人做，我出房子，等著收錢(qián)就行。后來(lái)才想明白，這類(lèi)托管公司，自己不出錢(qián)也不出資產(chǎn)，換一批房東就能接著做，他們最壞的結(jié)果就是沒(méi)賺到錢(qián)，可我們房東呢，直接被房子套死，動(dòng)彈不得?！?/p>

實(shí)際上，不管是酒店托管還是民宿托管，這類(lèi)合作模式在市場(chǎng)上一直都存在，本質(zhì)就是用業(yè)主的固定資產(chǎn)來(lái)做自己的生意，最后賺不賺錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)全是業(yè)主承擔(dān)，運(yùn)營(yíng)方根本不對(duì)收益結(jié)果負(fù)責(zé)。

于是筆者問(wèn)K君，普通人要怎么辨別這類(lèi)托管合作是不是正規(guī)的？

“首先，房東要分清楚，你面對(duì)的是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還是純銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，后者的盈利點(diǎn)本來(lái)就是賺前期的簽約費(fèi)用，是托管騙局的重災(zāi)區(qū)，他們主要靠收各種費(fèi)用賺錢(qián)，什么托管服務(wù)費(fèi)、裝修費(fèi)、軟裝費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)費(fèi)、保證金，收完錢(qián)就不管事了?！?/p>

“其次，要搞清楚托管模式的核心，是托管公司本身有沒(méi)有持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力，而不是你的房子好不好。如果托管公司把大部分精力都用在營(yíng)銷(xiāo)獲客、拉新簽約上，不重視運(yùn)營(yíng)，那他們根本沒(méi)能力管好那么多房子，最后只會(huì)隨便糊弄業(yè)主?！?/p>

“最后，一定要注意合同里的責(zé)任界定和退出機(jī)制。很多這類(lèi)合同的問(wèn)題就是，宣傳收益的時(shí)候吹得天花亂墜，寫(xiě)到責(zé)任條款里就輕描淡寫(xiě)，托管方幾乎不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，還不讓業(yè)主自由退出，等于合約期里，房子根本不由房東自己說(shuō)了算。”

不幸的是，大理這一百多位踩坑的業(yè)主，剛好占了其中兩條。不可否認(rèn)，承租方自己接管運(yùn)營(yíng)之后，確實(shí)把酒店做起來(lái)了，口碑生意都不錯(cuò)，但從分紅結(jié)果來(lái)看，運(yùn)營(yíng)酒店更多還是為了給自己賺利潤(rùn)，業(yè)主的利益根本沒(méi)被放在第一位。

往深了說(shuō)，K君指出，這個(gè)行業(yè)很多套路都靠不斷拉新?lián)沃仨氂行驴蛻?hù)不斷進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)，模式才能運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

“這就是為什么很多托管公司天天都在招商、瘋狂簽單、不斷擴(kuò)張，就是這個(gè)原因。只要新進(jìn)來(lái)的客戶(hù)變少了，各種問(wèn)題就會(huì)慢慢暴露，比如運(yùn)營(yíng)跟不上、售后壓力大、業(yè)主情緒越來(lái)越差、信任徹底破裂......”

K君其實(shí)也希望托管行業(yè)能健康發(fā)展，但可惜的是，出了問(wèn)題之后，后果往往都是基層員工來(lái)承擔(dān)，老板只需要換個(gè)商業(yè)模式，給公司換個(gè)名字，把品牌重新包裝一下，“我們幫你托管賺錢(qián)”的故事就能重新講一遍，繼續(xù)騙新的人。

現(xiàn)實(shí)好像確實(shí)是這樣。

筆者原本想帶著業(yè)主的疑問(wèn)聯(lián)系這家酒店核實(shí)情況，但是企查查和預(yù)訂平臺(tái)上留下的都是酒店前臺(tái)電話(huà)，酒店也沒(méi)有官方網(wǎng)站，之后只能聯(lián)系了負(fù)責(zé)處理維權(quán)事宜的酒店工作人員，截止本文發(fā)稿，對(duì)方都沒(méi)有給出回復(fù)。

所以說(shuō)，和托管方合作不等于躺著收錢(qián)，很多時(shí)候，你盯著對(duì)方承諾的高收益，對(duì)方盯著的其實(shí)是你買(mǎi)房子的本金，真出了問(wèn)題，想找到真正負(fù)責(zé)任的人都難。如果真的要考慮買(mǎi)房托管，一定要分清楚，這個(gè)項(xiàng)目到底是重運(yùn)營(yíng)還是重營(yíng)銷(xiāo)，只有真正做好運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，才會(huì)和房東的利益綁定在一起。