基本面穩(wěn)健的三線城市樓市，已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

“這三個(gè)月來(lái)，店里的帶看量直接翻了一倍，去年掛出一直沒(méi)人問(wèn)的房子，現(xiàn)在終于有買(mǎi)家主動(dòng)聯(lián)系了?！痹谛熘菰讫垍^(qū)開(kāi)房產(chǎn)中介門(mén)店的張經(jīng)理這樣告訴記者。

張經(jīng)理的直觀感受，并不是個(gè)別現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，今年4月徐州二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，在全國(guó)統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市里漲幅排在第二位，僅低于漲幅0.7%的上海。這已經(jīng)是徐州二手房?jī)r(jià)格連續(xù)第二個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅也從3月的0.3%進(jìn)一步擴(kuò)大到了0.5%。

與此同時(shí)，徐州的新房市場(chǎng)也透出回穩(wěn)信號(hào)：4月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，和3月環(huán)比下降0.4%的情況相比，已經(jīng)有了明顯好轉(zhuǎn)。

不只是價(jià)格，市場(chǎng)成交量也在逐步升溫。徐州市住建局公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，徐州全市新建商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到166.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)量排在江蘇省第二位；二手住宅成交面積同比上漲25.2%，增速位列全省第一。進(jìn)入四五月份，這一升溫勢(shì)頭依舊保持。

這也說(shuō)明，基本面扎實(shí)的三線城市樓市，正在進(jìn)入回暖通道。

0.5%漲幅背后，市場(chǎng)存在明顯冷熱分化

徐州二手房?jī)r(jià)的上漲，從今年3月就已經(jīng)啟動(dòng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)70個(gè)大中城市里，一共有13個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，徐州就在其中，當(dāng)時(shí)漲幅達(dá)到0.3%，排在全國(guó)第四；到了4月，徐州二手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上漲0.5%，漲幅躍居全國(guó)第二，僅次于上海，漲幅超過(guò)了北京、深圳、廣州等一線城市以及多個(gè)強(qiáng)二線城市。

不管是新房還是二手房，徐州市場(chǎng)的成交量都表現(xiàn)亮眼?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，一季度徐州樓市已經(jīng)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，在此基礎(chǔ)上，4月徐州市區(qū)商品住宅成交1371套，成交面積16.97萬(wàn)平方米，成交金額15.62億元，成交均價(jià)為9204元/平方米。從供應(yīng)端來(lái)看，4月徐州新房新增供應(yīng)僅520套，供應(yīng)面積7.08萬(wàn)平方米，供求比低到0.4，市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。

徐州樓市整體的去化周期也在不斷優(yōu)化。一季度末，徐州新建商品住宅去化周期已經(jīng)降到11.9個(gè)月，是江蘇省去化周期最短的省份。到4月，云龍區(qū)這類核心區(qū)域的去化周期進(jìn)一步壓縮到9.2個(gè)月，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

根據(jù)金剛石整理的數(shù)據(jù)，截至5月中旬，徐州全市新房已經(jīng)成交1.19萬(wàn)套，二手房成交達(dá)到2萬(wàn)套。要知道，去年一整年徐州全市二手房總成交也只有4.22萬(wàn)套。按照目前的成交速度推算，今年徐州二手房全年成交套數(shù)將會(huì)突破5萬(wàn)套。

“五一”假期期間，徐州全市累計(jì)成交新房163套，同比上漲61%；成交二手房386套，同比上漲70%。

不過(guò)把數(shù)據(jù)拆分來(lái)看就能發(fā)現(xiàn)，徐州樓市內(nèi)部存在明顯的冷熱分化，這一輪回暖并不是全市普漲，而是結(jié)構(gòu)性的區(qū)域行情。

4月的新房交易數(shù)據(jù)中，徐州銅山區(qū)以907套、10.81萬(wàn)平方米的成交規(guī)模，占到全市總成交套數(shù)的66.2%、總成交面積的63.7%，是當(dāng)前市場(chǎng)的絕對(duì)主力；云龍區(qū)成交201套，成交均價(jià)達(dá)到12057元/平方米；鼓樓區(qū)成交162套，成交均價(jià)10745元/平方米，這兩個(gè)區(qū)域雖然新房供應(yīng)量不多，但成交轉(zhuǎn)化率非常高。泉山區(qū)供應(yīng)量少但價(jià)格偏高，當(dāng)月沒(méi)有新增供應(yīng)，依然成交了40套，成交均價(jià)高達(dá)16605元/平方米，是徐州六區(qū)中價(jià)格最高的區(qū)域。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)供求比達(dá)到1.71，呈現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的狀態(tài)；港務(wù)區(qū)當(dāng)月沒(méi)有新增供應(yīng)，僅成交15套，市場(chǎng)活躍度明顯不足。

截至今年4月，徐州六區(qū)商品住宅總庫(kù)存面積為209.37萬(wàn)平方米，其中銅山區(qū)以81.25萬(wàn)平方米的庫(kù)存排在第一，占總庫(kù)存的38.8%，去化周期僅12個(gè)月，屬于全市相對(duì)健康的水平。云龍區(qū)去化周期只有9.2個(gè)月，是六區(qū)中去化最快的區(qū)域。

與之相比，鼓樓區(qū)去化周期達(dá)到31.7個(gè)月，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為35.4個(gè)月，淮海國(guó)際港務(wù)區(qū)的去化周期更是高達(dá)37.6個(gè)月，市場(chǎng)信心仍舊不足。

徐州當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介從業(yè)者表示：“是核心區(qū)的學(xué)區(qū)房拉高了全市的平均漲幅，遠(yuǎn)郊區(qū)域的房?jī)r(jià)其實(shí)還沒(méi)回升?！?/p>

政策利好加碼+城市基本面支撐，樓市迎來(lái)企穩(wěn)窗口

在4月10日舉辦的徐州春季土地市場(chǎng)推介會(huì)上，徐州市市長(zhǎng)沈峻峰用一句話總結(jié)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的當(dāng)前態(tài)勢(shì)：現(xiàn)在正是政策友好、需求釋放、價(jià)值兌現(xiàn)的關(guān)鍵窗口期。

他提到，徐州樓市經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整后，已經(jīng)釋放出企穩(wěn)復(fù)蘇的積極信號(hào)，正在進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升的新發(fā)展周期。

對(duì)市場(chǎng)影響最大的利好，來(lái)自力度空前的公積金政策調(diào)整。4月1日，徐州落地了近年來(lái)力度最大的一次公積金新政：

不僅大幅提升貸款最高額度：?jiǎn)畏缴暾?qǐng)公積金貸款最高可貸80萬(wàn)元，夫妻雙方共同申請(qǐng)最高可貸120萬(wàn)元。如果是多孩家庭，貸款額度還能進(jìn)一步上浮，二孩家庭額度增加20萬(wàn)元，三孩家庭額度增加40萬(wàn)元。針對(duì)青年人才也設(shè)置了梯度優(yōu)惠，40周歲以下的博士貸款額度提高30萬(wàn)元，碩士提高20萬(wàn)元，本科提高10萬(wàn)元。同時(shí)，還對(duì)周邊城市購(gòu)房者開(kāi)放了代際互助，父母和子女可以共同申請(qǐng)公積金貸款。

舉個(gè)例子，一套總價(jià)150萬(wàn)元的普通住宅，如果購(gòu)房者是三孩家庭且夫妻共同申請(qǐng)公積金貸款，最高可以拿到160萬(wàn)元貸款，幾乎可以覆蓋全部房款，極大提升了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。

除此之外，新政還允許購(gòu)房者提取公積金支付契稅和維修資金?？梢哉f(shuō)，這次政策覆蓋了幾乎所有潛在購(gòu)房群體，這不只是應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)階段性調(diào)整的應(yīng)急措施，也是構(gòu)建“租購(gòu)并舉、多主體供給”住房制度的重要一環(huán)。

徐州這一輪樓市回暖，一個(gè)很明顯的特征就是改善性需求成為了成交主力。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，湖景大平層、低密洋房這類高品質(zhì)改善產(chǎn)品，一直保持著熱銷(xiāo)的態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期支撐，終究還是要靠城市的基本面。沈峻峰介紹，現(xiàn)在的徐州，人口優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)相互疊加，作為江蘇唯一一個(gè)戶籍人口超千萬(wàn)的城市，2025年經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)達(dá)到9957億元，未來(lái)5年還將新增城鎮(zhèn)人口超過(guò)27萬(wàn)人，住房消費(fèi)的剛需還會(huì)保持相當(dāng)大的規(guī)模。隨著徐州區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市建設(shè)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)能級(jí)不斷提升、城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，會(huì)為長(zhǎng)期住房需求提供穩(wěn)定支撐。

另外，徐州近年來(lái)成為新晉網(wǎng)紅城市，吸引了不少外地人口前來(lái)定居，多年來(lái)外地居民在徐州市區(qū)購(gòu)房的比例一直穩(wěn)定在30%左右。

徐州這一輪樓市回暖，有數(shù)據(jù)支撐，有政策驅(qū)動(dòng)，也有真實(shí)的需求基礎(chǔ)，但這并不是簡(jiǎn)單的“房?jī)r(jià)要大漲”，更準(zhǔn)確的說(shuō)法是，徐州樓市經(jīng)過(guò)此前的深度調(diào)整，正在政策和需求的共同作用下，進(jìn)入結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)回升的新階段。

對(duì)徐州這座城市來(lái)說(shuō)，樓市回暖正是它作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市價(jià)值逐步兌現(xiàn)的一個(gè)縮影。就像一位本地業(yè)內(nèi)人士說(shuō)的那樣，市場(chǎng)終究會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)基本面扎實(shí)的城市，徐州正在印證這一點(diǎn)。