出品/商業(yè)客

近年來(lái)在線(xiàn)下渠道布局愈發(fā)深入的京東，依舊在不斷加大對(duì)實(shí)體商業(yè)的投入力度。

就在近日，京東正式對(duì)外公布了全新的復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目——“JD SPACE京東天地”。根據(jù)官方介紹，這條全新商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)會(huì)依托京東的自營(yíng)生態(tài)、超級(jí)供應(yīng)鏈以及數(shù)智化運(yùn)營(yíng)能力，采用“自營(yíng)+品牌”雙驅(qū)動(dòng)的模式，打造一個(gè)集合了品質(zhì)零售、文化藝術(shù)體驗(yàn)、輕社交功能的沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景。

和新項(xiàng)目的介紹一同公布的，還有京東相當(dāng)宏大的全國(guó)布局計(jì)劃。

據(jù)了解，從2026年9月開(kāi)始，JD SPACE京東天地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)JD SPACE）會(huì)率先在宿遷、北京、深圳、上海四座城市落地，后續(xù)再逐步向全國(guó)各個(gè)城市推廣。

從項(xiàng)目定位來(lái)看，和京東過(guò)去幾年重點(diǎn)推進(jìn)的京東MALL相比，JD SPACE已經(jīng)更接近一個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心，不再僅僅是家電、家裝搭配少量補(bǔ)充業(yè)態(tài)的混合業(yè)態(tài)。

那么，京東要依托什么來(lái)實(shí)現(xiàn)這個(gè)宏大的線(xiàn)下布局目標(biāo)呢？

01

JD SPACE京東天地究竟是什么項(xiàng)目

在官方定位中，JD SPACE被定義為“全新復(fù)合商業(yè)空間”，其核心就是打破傳統(tǒng)購(gòu)物中心以“出租空間賺租金”為主的運(yùn)營(yíng)邏輯。

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式比較單一，開(kāi)發(fā)商拿地建場(chǎng)之后，把空間分割租賃給品牌商戶(hù)，依靠收取租金獲得收益，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的核心也主要圍繞招商率和租戶(hù)搭配展開(kāi)。

但供應(yīng)鏈能力是京東的核心優(yōu)勢(shì)，京東做線(xiàn)下商業(yè)是先籌備好“內(nèi)容”：一方面把自身多條自營(yíng)產(chǎn)品線(xiàn)做成線(xiàn)下旗艦門(mén)店，另一方面引入外部品牌的旗艦店、概念店和特色首店，形成互補(bǔ)的業(yè)態(tài)矩陣。

公開(kāi)資料顯示，在自營(yíng)板塊，JD SPACE會(huì)集中整合京東101HOME、京東全球購(gòu)、京東醫(yī)美、七鮮超市等已經(jīng)成熟的自營(yíng)門(mén)店，同時(shí)還會(huì)落地全球首家京東美妝集合店、京東戶(hù)外運(yùn)動(dòng)集合店、京東酒世界超級(jí)體驗(yàn)店、京東高端音頻相機(jī)游戲集合店以及京東樂(lè)器旗艦店。

這份“自營(yíng)旗艦集群”的業(yè)態(tài)清單覆蓋十分密集，涵蓋了生活家居、跨境消費(fèi)、美妝個(gè)護(hù)、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、酒類(lèi)體驗(yàn)、數(shù)碼潮玩到樂(lè)器等多個(gè)垂直品類(lèi)，也是京東首次大規(guī)模將線(xiàn)上的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)遷移到線(xiàn)下自營(yíng)門(mén)店的嘗試。

從布局節(jié)奏來(lái)看，JD SPACE的首個(gè)項(xiàng)目會(huì)落地宿遷，之后陸續(xù)進(jìn)入北京、深圳、上海等城市，最終推向全國(guó)。

而在選址邏輯上，所有JD SPACE門(mén)店都會(huì)設(shè)在京東職場(chǎng)周邊，依托京東自有的職場(chǎng)客群和土地資源，先以員工消費(fèi)為核心，再逐步向周邊社區(qū)和城市居民輻射。

JD SPACE把首站選在蘇北宿遷，其實(shí)并不讓人意外。

作為京東創(chuàng)始人劉強(qiáng)東的家鄉(xiāng)，多年來(lái)宿遷已經(jīng)承接了京東超過(guò)200億元的投資，京東客服中心、物流園、智慧城、數(shù)據(jù)中心等多個(gè)大型項(xiàng)目都已經(jīng)在這里落地建成。

選擇宿遷作為JD SPACE的首個(gè)試點(diǎn)城市，既有品牌情感和傳播層面的考量，也可以用相對(duì)更低的試錯(cuò)成本完成商業(yè)模型的驗(yàn)證。

另外，和很多大型企業(yè)一樣，京東近年來(lái)在全國(guó)各地布局的產(chǎn)城項(xiàng)目，大多都會(huì)配套商業(yè)用地的需求。

舉個(gè)例子，今年4月京東就在宿遷以約3.69億元的價(jià)格拿下了兩宗商業(yè)用地，同一個(gè)月，還分別在北京亦莊、杭州錢(qián)江世紀(jì)城斥資17.57億元、6.63億元拿下了多宗商業(yè)用地。

對(duì)于這些商業(yè)用地，京東本身想要培育自己的線(xiàn)下商業(yè)能力，自然也不會(huì)交給華潤(rùn)萬(wàn)象生活這類(lèi)專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)打理。

當(dāng)然，JD SPACE也可以通過(guò)改造存量物業(yè)來(lái)落地，比如宿遷京東天地就設(shè)在宿遷京東智慧城6號(hào)樓，是由原來(lái)的美食城改造而來(lái)的。

02

京東的線(xiàn)下商業(yè)野心

從產(chǎn)品定位的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，JD SPACE可以看作是京東線(xiàn)下商業(yè)版圖的“高階整合”。

如果說(shuō)京東MALL解決的是“京東在家電數(shù)碼品類(lèi)的優(yōu)勢(shì)怎么在線(xiàn)下落地”的問(wèn)題，七鮮超市解決的是“京東怎么切入生鮮食品零售賽道”的問(wèn)題，那JD SPACE要解決的，就是“京東全品類(lèi)自營(yíng)業(yè)務(wù)怎么在同一個(gè)空間里完成線(xiàn)下呈現(xiàn)”的問(wèn)題。

京東探索線(xiàn)下渠道的歷史，最早可以追溯到2016年和沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作。

當(dāng)時(shí)京東花費(fèi)大約15億美元收購(gòu)了1號(hào)店，沃爾瑪則獲得了京東約5%的股權(quán)，在之后的十年里，京東逐步搭建起了一個(gè)覆蓋多層級(jí)、多業(yè)態(tài)的線(xiàn)下商業(yè)體系。

不過(guò)京東真正發(fā)力線(xiàn)下渠道，其實(shí)是最近五年的事情。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2026年上半年，京東的線(xiàn)下消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)包含了27家京東MALL、110余家京東電器城市旗艦店、大約70家七鮮超市、9家京東折扣超市、超過(guò)4500家3C數(shù)碼門(mén)店，還有超過(guò)4000家京東養(yǎng)車(chē)門(mén)店。

其中，京東MALL是體量最大、擴(kuò)張速度最快的業(yè)態(tài)，從2021年西安首店開(kāi)業(yè)到2025年底全國(guó)開(kāi)出26家門(mén)店，京東MALL已經(jīng)完成了四年的擴(kuò)張周期。

2025年618購(gòu)物節(jié)期間，京東MALL整體銷(xiāo)售額同比翻倍，也體現(xiàn)出線(xiàn)下門(mén)店在提升全渠道轉(zhuǎn)化上已經(jīng)初步見(jiàn)效。

同時(shí)，京東MALL其實(shí)早就開(kāi)始探索“自營(yíng)+招商”的混合模式，比如廣州海珠京東MALL就在負(fù)一層引入了健身、餐飲等業(yè)態(tài)；北京雙井京東MALL引入了MUJI無(wú)印良品、PAGEONE書(shū)店等品牌；北京南三環(huán)京東MALL也搭配了國(guó)圖書(shū)店、樂(lè)立方兒童樂(lè)園等多元業(yè)態(tài)。

從某種程度上來(lái)說(shuō)，京東MALL其實(shí)就是JD SPACE的前置試驗(yàn)，作為升級(jí)產(chǎn)品，JD SPACE在自營(yíng)與品牌融合、全品類(lèi)覆蓋、文化空間結(jié)合三個(gè)方面都做出了更大的突破。

除此之外，更聚焦家電數(shù)碼業(yè)態(tài)的京東電器城市旗艦店目前已經(jīng)開(kāi)出了110余家；作為京東即時(shí)零售戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)，2017年創(chuàng)立、2025年開(kāi)始加大投入的七鮮超市，目前已經(jīng)開(kāi)出了超過(guò)70家門(mén)店。

2025年誕生的新業(yè)態(tài)京東折扣超市，已經(jīng)開(kāi)出了超過(guò)10家門(mén)店，從2025年8月開(kāi)始，京東折扣超市在河北、江蘇、安徽、北京等地密集落地，單店面積大約5000平方米，主打下沉市場(chǎng)高性?xún)r(jià)比剛需商品。

在JD SPACE公布之前，京東的線(xiàn)下業(yè)態(tài)已經(jīng)形成了京東MALL全國(guó)快速擴(kuò)張、京東電器城市旗艦店向下線(xiàn)市場(chǎng)滲透、七鮮超市加速搭建倉(cāng)店網(wǎng)絡(luò)，還有數(shù)千家京東養(yǎng)車(chē)、3C數(shù)碼門(mén)店形成連鎖規(guī)模的格局，整體“單品類(lèi)專(zhuān)業(yè)化”的特征十分明顯。

而JD SPACE的推出，標(biāo)志著京東開(kāi)始把旗下所有自營(yíng)品類(lèi)和線(xiàn)下運(yùn)營(yíng)能力做平臺(tái)級(jí)整合?！白誀I(yíng)旗艦集群”的概念說(shuō)明京東不再滿(mǎn)足于做單品類(lèi)零售商的線(xiàn)下延伸，而是想要成為能和傳統(tǒng)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商直接競(jìng)爭(zhēng)的綜合性商業(yè)體。

雖然這條路可能會(huì)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，但單從內(nèi)容供給能力來(lái)看，JD SPACE可以承載京東多年積累的“超級(jí)供應(yīng)鏈”向線(xiàn)下場(chǎng)景集中釋放，搭配京東物流的倉(cāng)配體系、即時(shí)配送網(wǎng)絡(luò)和大數(shù)據(jù)能力，確實(shí)可以打造出有差異化的消費(fèi)內(nèi)容。

當(dāng)下線(xiàn)上電商的滲透率增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)階段，在京東MALL的基礎(chǔ)上，JD SPACE就是京東尋找新增量的最新嘗試。

不過(guò)，線(xiàn)下商業(yè)同樣面臨飽和度高、同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題，京東引以為傲的自營(yíng)旗艦集群模式，到底能多大程度提升單店坪效和客流密度，才是JD SPACE京東天地商業(yè)模式能否走通的核心因素。

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