近期房產(chǎn)市場里，掛牌出售的房主大多處境難熬。2017年之后入手房產(chǎn)，現(xiàn)在選擇出手的人群里，幾乎很少能拿到盈利，網(wǎng)絡(luò)上到處都是賣房虧損的分享。

手握房產(chǎn)變成“負資產(chǎn)”的現(xiàn)狀，也讓不少有潛在購房計劃的人群舉棋不定。但在2026年開春之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢再次出現(xiàn)了新的變化。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，2026年3月與4月，一線城市的新房、二手住房銷售價格已經(jīng)連續(xù)兩個月雙雙出現(xiàn)環(huán)比上漲——上一次出現(xiàn)新房、二手房連續(xù)兩個月保持上漲，還是2025年初，當(dāng)時是受“930新政”影響，催生了恐慌性購房潮。

如果排除政策直接刺激的情況，由市場自主推動一線城市新房、二手房價格連續(xù)上漲超過兩個月，還要追溯到三年前的2023年春天。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

由眾多個體交易者組成的二手房市場，更能反映出供需雙方的真實市場態(tài)度。

從2026年2月開始，北京二手房價格指數(shù)已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)三個月上漲，各月環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.6%、0.4%；交易活躍度更高的上海二手房市場，同樣連續(xù)三個月保持環(huán)比上漲；廣州和深圳則從3月開始，實現(xiàn)成交價格連續(xù)環(huán)比上漲。

對二手房成交影響很大的議價空間，目前已經(jīng)逐步收窄。其中上海二手房的平均議價空間已經(jīng)從原來的10%收窄到3%-5%，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)偏緊，不少房主已經(jīng)進一步上調(diào)了報價，該數(shù)據(jù)來自58同城與安居客線上平臺。

在這一輪上漲之前，四個一線城市剛剛共同經(jīng)歷了長達九個月的二手房價格連續(xù)下調(diào)。

今年開春“小陽春”期間，一線城市樓市持續(xù)企穩(wěn)，是在政策端沒有推出大規(guī)模刺激的背景下，二手房市場在底部自然出現(xiàn)成交量放大，價格實現(xiàn)連續(xù)緩慢環(huán)比上漲，這意味著一線城市樓市在今年觸底企穩(wěn)的概率正在大幅提升。

一線城市二手房銷售價格環(huán)比漲跌情況，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

不過，在這一輪市場回暖的背后，其實也有政策在發(fā)揮作用，只是當(dāng)前政策更偏向于潤物細無聲的調(diào)整，過去那種高調(diào)刺激、拉動成交量短期暴增的方式已經(jīng)不再被使用。

目前各地落地的政策主要分為三類：

第一類是住房以舊換新。今年以來，全國已經(jīng)有超過40條住房以舊換新相關(guān)政策落地，由政府介入房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)，幫助想要賣舊買新的置換群體解決難題，打通“賣舊難、買新成本高”的堵點，順利釋放置換需求。

第二類是精準(zhǔn)城市更新拆遷。近幾個月，北京、上海、廣州、天津等多地悄然啟動了新一輪大規(guī)模拆遷，和過去大范圍拆建不同，這一輪拆遷主要針對城市危房、重大工程規(guī)劃紅線內(nèi)房屋、沒有保護價值的集中成片城中村，資金來源包括中央財政補助、地方政府專項債、引入社會資本等多種渠道，安置方式優(yōu)先選擇房票安置和原拆原建，選址也大多集中在城市核心區(qū)這類購房需求本身比較旺盛的區(qū)域。既可以推動城市更新升級，也能向樓市注入資金托住市場基本面。比如廣州2026年有超過20個城中村全面提速拆遷進度，北京今年也重點推進50個區(qū)域的綜合性城市更新項目，2026年將會是城市動遷的大年。

第三類是降低購房門檻的組合措施，包括上調(diào)公積金貸款額度、下調(diào)貸款利率、降低首付比例、延長可貸款年齡、購房退稅等，幫助個人購房者降低購房門檻，順利入場。尤其是公積金這類安全邊際較高的資金蓄水池，今年全國主要城市都已經(jīng)完成了大幅度的額度上調(diào)。

這些政策設(shè)計都十分精準(zhǔn)，因為當(dāng)前市場已經(jīng)不存在大量純粹的剛性購房需求，仍可能入市的買家主要分為四類，當(dāng)前的每一項政策都精準(zhǔn)擊中了這幾類買家的核心痛點：

第一類是改善型需求。這類人群計劃從老房置換新房，從過時戶型換為適配多代家庭的新型住宅，或是從郊區(qū)置換到城市核心區(qū)，本質(zhì)是對自身持有的房產(chǎn)做結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

第二類是子女就學(xué)需求。購買學(xué)區(qū)房有明確的時間要求，孩子到入學(xué)年齡就必須配置房產(chǎn)用于入學(xué)排位、搖號，學(xué)區(qū)房需求歷來是每年春季“小陽春”拉動成交量上漲的核心動力。

第三類是家庭養(yǎng)老購房需求。之前房價處于高位時，很多家庭選擇一家人擠住在一起，經(jīng)過這一輪價格調(diào)整，全國房價普遍下調(diào)了四成左右，不少家庭就會選擇在現(xiàn)有住房附近再買一套小戶型給老人居住，方便日常照顧。

第四類是被租售比吸引的投資型買家。隨著二手房價格下調(diào)，一線城市核心區(qū)不少老舊小戶型當(dāng)前的租售比已經(jīng)達到2%-4%，明顯高于當(dāng)前銀行存款利率，如果租金可以覆蓋每月房貸，不少攢夠首付的年輕人就愿意選擇零壓力上車，當(dāng)房東收租。

這些政策雖然很低調(diào)，但政策力度足夠，從中央到地方再到金融機構(gòu)，都參與到了這一輪穩(wěn)樓市的動作中。

房地產(chǎn)問題是當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟的核心問題，關(guān)系到整體經(jīng)濟增速、居民消費預(yù)期以及銀行壞賬風(fēng)險，因此房地產(chǎn)市場既要尊重市場自身運行規(guī)律，又必須做好托底工作。

根據(jù)高盛的測算，如果房價再下跌10%-15%，會有規(guī)模約6萬億、占比約12%的存量房貸觸及80%貸款價值比的安全線；如果房價下跌幅度達到30%，會有約17萬億、占比33%的存量房貸觸及安全線，選擇拋售還貸和斷供的人數(shù)會翻倍增長。高盛在走訪廣州和深圳的本地銀行后得出結(jié)論，目前銀行體系大約還能承受一線城市房價再下跌20%，因此預(yù)計2026-2027年政策端能夠接受的房價下行空間大概不會超過15%。

而想要降低貸款價值比，只能從減少剩余房貸本金和推高房價兩個方向入手，前者可以通過降息刺激，后者則依靠拆遷、存量房收儲等方式拉動市場成交回暖。

購買力最強的一線城市，是檢驗政策效果的最佳市場。根據(jù)海外市場的發(fā)展經(jīng)驗，一線核心城市樓市在周期中處于熊市的時間更短，回暖速度也會更快。

更關(guān)鍵的是，北京、上海等一線城市的房價其實是從2023年才開始真正進入下跌通道，這些城市目前能夠筑底企穩(wěn)，離不開過去三年大量賣家降價出售，讓二手房成交價下調(diào)了約四成，以價換量逐步穩(wěn)住了市場底部。當(dāng)房產(chǎn)已經(jīng)具備足夠高的性價比，對習(xí)慣在定居地置業(yè)的中國人來說，依然更愿意購置一套屬于自己的房產(chǎn)。

本文來自微信公眾號“未來可棲”，作者：未來可棲，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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