上一次是13個月前

市場上，賣房人一片哀嚎。2017年之后買房，現(xiàn)在賣房的，鮮有不虧本的案例，網上到處都在比慘。

持有房產的“負資產”效應，讓很多有潛在買房需求的人也在猶豫。不過，2026年春天之后，房地產市場走勢懸念再生。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年3月、4月，一線城市新房、二手房銷售價格出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的雙雙環(huán)比上漲——上一次出現(xiàn)新房、存量二手房均保持兩個月上漲，還是在2025年初，原因是被“930新政”推動的恐慌性入市。

排除政策直接刺激因素，市場驅動下的一線城市新房、二手房齊齊上漲保持兩個月以上，還要追溯到2023年春天。也就是三年前。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

由一個個小個體組成的二手房市場，更能看出供需雙方的真實反應。

從今年2月開始，北京二手房價格指數(shù)已經連續(xù)三個月上漲，分別環(huán)比上漲了0.3%、0.6%、0.4%；市場交易更加活躍的上海二手房市場，同樣是連續(xù)三個月環(huán)比上漲；廣州、深圳則是從3月份開始實現(xiàn)交易價格連續(xù)環(huán)比上漲。

對二手房成交至關重要的“議價空間”，已經在逐步收窄。其中，上海二手房的議價空間由10%收窄至3%–5%，核心區(qū)優(yōu)質房源供給偏緊，業(yè)主報價進一步上調（58可安居客線上數(shù)據(jù)）。

而在此之前，四大一線城市經歷了長達9個月的齊刷刷的二手房市場價格下跌。

今年“小陽春”一線城市樓市的持續(xù)企穩(wěn)，是在政策端沒有大的刺激前提下，二手房市場成交在底部自然放量，價格出現(xiàn)環(huán)比持續(xù)緩慢上漲，這預示著一線城市在今年觸底的概率加大。

一線城市二手房銷售價格環(huán)比漲跌情況，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

不過，在市場回暖背后，依然有政策的力量。只不過現(xiàn)在的政策方式更傾向于“悄無聲息”發(fā)力，過往“大喇叭廣播”刺激成交量短期快速上升的方式似乎被摒棄了。

被廣泛實施的政策主要分為三類：

一是：以舊換新。今年以來，各地已有超40條住房“以舊換新”相關政策落地。政府下場介入流通環(huán)節(jié)，讓“賣舊買新”的購房需求能夠被及時釋放出來，解決“賣舊難、買新貴”的置換堵點；

第二類是：精準拆遷。近幾個月，北京、上海、廣州、天津等地又悄然推出新一輪大規(guī)模的拆遷。和過去的“大拆大建”不同，新一輪拆遷針對的是危房、重大工程紅線內房屋、無保護價值的集中城中村，通過中央財政補助、地方政府專項債券、社會資本參與等多渠道資金支持，首選房票安置和原拆原建，位置也精準選擇城市核心區(qū)等購房需求相對旺盛的區(qū)域。一方面推動城市煥新，另一方面是將更多投資注入樓市，進行托底。如廣州2026年有超過20個城中村全面提速開拆，北京2026年重點推動實施50個區(qū)域綜合性城市更新項目。2026年又會是一個“動遷”大年；

第三類是降低購房門檻的“組合拳”，包括提高公積金貸款額度、降低利息、降低首付、提高可貸款年齡、退稅等，讓個人購房者的錢更容易進入到樓市中，尤其是公積金這種安全邊際比較高的“資金水池”，今年全國主要城市已經全面大幅度“提額”。

這些政策可謂“煞費苦心”，因為目前市場上已經沒有所謂的真正的“剛需”，還可能買房的主要有下面這幾類人，每一條政策都切中了他們的痛點：

一是改善需求。從老房子換到新房、從陳年老戶型換到四代宅、從郊區(qū)換到核心區(qū)的人。他們在對手中的房產進行“結構型優(yōu)化”；

二是孩子上學需求。學區(qū)房需求必須卡時間節(jié)點，孩子到了上學年齡就必須購入一套，用來排位、搖號。學區(qū)房是每年“小陽春”成交量走高的主力推手；

三是家庭養(yǎng)老需求。之前房價高的時候，一家人可以擠一擠，現(xiàn)在房價普跌40%左右，有一些家庭就干脆在既有住房附近再給老人買一套小面積的，方便隨時照顧；

四是對租售比心動的人。隨著二手房價格的下跌，一線城市核心區(qū)的一些老破小當下的租售比已經能達到2-4%，明顯高于存款利率，租金一旦能覆蓋每月還款額，一些手中有了首付的年輕人就會想“零壓力”上車，嘗試一下自己當房東的感覺。

以上政策雖然“悄無聲息”，但是政策強度有足夠的保障，從國家層面到地方政府，再到金融機構全部參與其中。

房地產問題是目前經濟的核心問題，關系到經濟增速、居民消費預期、銀行壞賬風險，所以房地產市場既是一個必須尊重市場力量，但又必須去托底的領域。

根據(jù)高盛的測算，假設房價再往下降10%-15%，會有6萬億（占比約12%）的存量房貸觸及80%的LTV安全線；假設房價再下降30%，會有17萬億（占比約33%）的存量房貸觸及80%的LTV安全線，通過拋售來償還房貸和斷供的人數(shù)比例會翻倍增加。而高盛在走訪了廣州和深圳的本地銀行后，得到的結論是銀行還能承受一線城市房價再下跌20%左右，所以預計2026年-2027年政策端能忍受的房價下行空間大概就是不超過15%。

但要把LTV的比值降下來，只能在減少剩余房貸和提高房價兩個方向上做工作，前者通過降息來進行刺激，后者則是通過拆遷、存量房收儲等方式推動市場成交回暖。

購買力最強的一線城市，是衡量政策效果的最理想市場。按照國外經驗，一線大城市樓市在周期中處于“熊市”的時間更短，回暖也更迅速。

更重要的一點：北京、上海等一線城市樓市，是從2023年開始才真正下跌的，這些城市目前筑底企穩(wěn)的可能性，是靠過去三年大量賣房人“大出血”，將二手房成交價快速拉低約40%，以價換量，一步步把底部穩(wěn)住。一旦買房有了足夠的“性價比”，習慣“扎根”的中國人骨子里還是更愿意有一套自己的房子。

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