杭州、成都、武漢??

撰文｜陳利 包晶晶 編輯｜董興生

圖源｜包晶晶 攝

近日，武漢外灘核心地段的綠城外灘玫瑰園公示了網(wǎng)簽備案價格，項(xiàng)目最高備案單價達(dá)到9.9453萬元/平方米，刷新了武漢新房備案價的最高紀(jì)錄。

該項(xiàng)目的地塊是2025年6月30日經(jīng)過106輪競價被綠城拿下的，成交樓面價為2.79萬元/平方米，溢價率達(dá)到54.4%。

值得關(guān)注的是，武漢并不是第一個出現(xiàn)新房單價逼近10萬的二線城市，成都、杭州等熱門二線城市早就有項(xiàng)目突破了這一門檻，多個高端豪宅項(xiàng)目單價已經(jīng)超過10萬元，部分大戶型房源的總價更是突破億元。

如今房地產(chǎn)市場分化不斷加劇，核心二線城市的核心地段優(yōu)質(zhì)地塊越發(fā)稀缺，再加上高凈值人群的改善購房需求持續(xù)釋放，“10萬+”單價的新房已經(jīng)從個別特例，慢慢變成高端樓市的常見現(xiàn)象。

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多城核心區(qū)高端項(xiàng)目紛紛邁入“10萬+”陣營

以上海閔行區(qū)的綠城玫瑰園來說，這個項(xiàng)目占地達(dá)到1205畝，容積率僅0.18，一共打造了227棟獨(dú)棟別墅，戶型面積區(qū)間在600平方米到2000平方米，項(xiàng)目最高售價達(dá)到1.2億元。

除了上海之外，南京、成都、武漢等城市也都落地了綠城的玫瑰園系列產(chǎn)品。公開信息顯示，2025年6月30日武漢土拍現(xiàn)場，綠城經(jīng)過106輪競價，接連擊敗中海、華潤、保利等多家房企，最終以2.79萬元/平方米的樓面價、54.4%的溢價率拿下武漢天地商圈的一宗地塊，打造了綠城外灘玫瑰園項(xiàng)目，總共規(guī)劃建設(shè)12棟住宅。

針對項(xiàng)目的定價，綠城在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時解釋稱，定價首先基于地塊本身不可復(fù)制的價值，該項(xiàng)目位于武漢內(nèi)環(huán)百年歷史風(fēng)貌區(qū)核心，區(qū)域內(nèi)近30年幾乎沒有出讓過純低密住宅用地；其次在產(chǎn)品打造上，綠城拿出了品牌TOP級的“玫瑰園系”產(chǎn)品，建筑立面、園林景觀、配套玫瑰會所等都按照行業(yè)標(biāo)桿標(biāo)準(zhǔn)打造；另外項(xiàng)目也和武漢高端客群做了深度溝通共創(chuàng)，希望獲得客戶對項(xiàng)目價值的深度認(rèn)同。

在綠城的年度規(guī)劃中，將湖北和湖南一同定位為“長江中游”重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，2025年綠城在湖北的在建項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到56.85萬平方米，可出售面積約為41.71萬平方米。

武漢并非首個新房價格逼近10萬元的二線城市，在此之前，成都、杭州等熱點(diǎn)二線城市的新房價格早已邁過10萬元大關(guān)。

以成都為例，2024年麓湖生態(tài)城長灘（長湖闕）一套建筑面積約1763平方米的頂層大平層，單價突破10萬元/平方米，總價約1.8億元，刷新了成都新房清水取證價格的紀(jì)錄；2025年6月，麓湖麗世縵華項(xiàng)目10號樓一套面積約256.07平方米的房源，取證單價高達(dá)約22.1萬元/平方米，總價達(dá)到5661.33萬元，再次刷新成都新房單價天花板。同時，建發(fā)海耀、招商璽、新綠色·J57半島等多個項(xiàng)目，都有取證單價超過10萬元/平方米的房源。

對于武漢市場，綠城方面認(rèn)為，武漢經(jīng)濟(jì)總量常年穩(wěn)居全國前十，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)高于全國平均水平；再加上“1+8”城市圈的輻射帶動作用，周邊高凈值人群正在加速向武漢聚集。從成交數(shù)據(jù)來看，千萬元級別的豪宅近幾年一直保持著較強(qiáng)的市場韌性，整體需求穩(wěn)中有升，高端市場的需求是真實(shí)存在的。

在杭州，今年4月25日，中海萬潮玖序首次開盤，項(xiàng)目均價達(dá)到10.49萬元/平方米，這不僅是杭州今年第一個“10萬+”的高層住宅項(xiàng)目，也標(biāo)志著杭州高端住宅正式進(jìn)入新的定價區(qū)間，不過這個價格紀(jì)錄很快就被打破。

4月27日取證的建發(fā)棲湖云莊，直接將項(xiàng)目均價抬升到15.4萬元/平方米，單套住宅最高總價達(dá)到1.36億元；杭州拱墅區(qū)的地王項(xiàng)目濱杭傳麒府也在4月開放了示范區(qū)，大戶型看房需要驗(yàn)資3800萬元，刷新了杭州看房驗(yàn)資的最高紀(jì)錄。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，熱門城市新房市場分化在加速，也就是中心城區(qū)少數(shù)高端項(xiàng)目熱度較高，這部分客群本身比較小眾，對價格敏感度低，希望能買到品質(zhì)過硬的高端項(xiàng)目，但這個細(xì)分市場本身規(guī)模很小，熱度只集中在個別項(xiàng)目，對整體房地產(chǎn)市場的體量支撐很小，對剛需、剛改項(xiàng)目也幾乎沒有影響，基本不存在價格向下傳導(dǎo)的情況?！?0萬+”項(xiàng)目只能是少數(shù)，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。

“一方面有支付能力的客群規(guī)模有限，另一方面具備類似區(qū)位優(yōu)勢的地塊也不多，同時區(qū)域內(nèi)此前開盤的項(xiàng)目很多已經(jīng)進(jìn)入二手房市場，也會分流一部分需求。”李宇嘉補(bǔ)充道。

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核心區(qū)高端價格上漲趨勢仍在延續(xù)

值得關(guān)注的是，目前核心二線城市的新房價格仍在持續(xù)上漲。

克而瑞四川的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年4月成都商品住宅的套均總價和成交均價，同比、環(huán)比雙雙上漲，市場呈現(xiàn)“量降價升”的結(jié)構(gòu)性溫和修復(fù)態(tài)勢。其中錦江區(qū)均價突破5萬元/平方米，套均總價超過千萬元，豪宅化特征非常明顯。

另外根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測，截至4月19日，2026年成都千萬元級住宅累計(jì)認(rèn)購量已經(jīng)突破551套，占去年全年1340套總成交量的四成以上。其中今年3月成都總價1000萬元以上住宅認(rèn)購量達(dá)到154套，創(chuàng)下年內(nèi)新高；4月1日到19日，認(rèn)購量已經(jīng)達(dá)到115套。

與此同時，今年一季度成都千萬元級住宅成交均價已經(jīng)突破5.5萬元/平方米，和2025年底的4.85萬元/平方米相比有明顯抬升，創(chuàng)下歷史新高。

在杭州，克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月杭州新房套均成交價為549萬元，同比、環(huán)比分別上漲17.68%、11.57%；成交均價達(dá)到36315元/平方米，環(huán)比上漲6.05%，同比上漲7.19%，兩項(xiàng)指標(biāo)雙雙上漲，反映出改善型、高總價產(chǎn)品的成交占比正在持續(xù)提升。

實(shí)際上從2024年到2025年，以成都、杭州為代表的核心二線城市核心板塊，就已經(jīng)頻繁拍出高溢價“地王”。

比如2025年3月27日，成都金融城三期H10地塊被建發(fā)以41200元/平方米的樓面價摘得，刷新了成都樓面價的紀(jì)錄，而就在半個月之前，成都樓面價紀(jì)錄才剛被招商蛇口刷新到31700元/平方米。

類似的情況也出現(xiàn)在杭州，2025年3月28日，建發(fā)以34.34億元的總價拿下蔣村地塊，杭州樓面價首次站上8.8萬元/平方米的高位，這一價格超過深圳，僅次于上海和北京，排在全國第三位。而在蔣村地塊拍賣的三天前，濱江集團(tuán)剛剛以52億元總價、7.74萬元/平方米樓面價拿下奧體水電新村地塊，短短三天時間，杭州地王的樓面單價就上漲了超過1萬元。

李宇嘉分析稱，熱點(diǎn)二線城市政府現(xiàn)在出讓的都是中心區(qū)最優(yōu)質(zhì)的地塊，甚至拿出了儲備多年的核心地段資源，并且結(jié)合最新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，從戶型設(shè)計(jì)、建筑用材到社區(qū)服務(wù)都打造高品質(zhì)住宅。過去高周轉(zhuǎn)開發(fā)時代，土地供應(yīng)大多集中在近郊和遠(yuǎn)郊，現(xiàn)在近郊遠(yuǎn)郊供地出讓難度大，就把中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊拿出來出讓。而拿地的基本都是國央企，會打造高溢價產(chǎn)品，通過單個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

進(jìn)入2026年，核心二線城市的土拍熱度依然在延續(xù)。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月房企拿地仍然持續(xù)聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，部分優(yōu)質(zhì)地塊保持了較高的競拍熱度，帶動全國300城住宅用地成交平均溢價率提升到8.9%。

以杭州為例，4月成交的11宗住宅用地中就有9宗產(chǎn)生溢價，其中4宗溢價率超過40%，蕭山區(qū)市北單元XS070101-18、XS070101-19地塊經(jīng)過43輪競價，成交樓面價約36170元/平方米，溢價率高達(dá)57%，創(chuàng)下了市北板塊的地價最高紀(jì)錄。