本文來自微信公眾號： 物業(yè)K線 ，作者：嚴(yán)明會

-775.2萬元、-188.5萬元、-187.9萬元、-165.7萬元、-115.1萬元……

這不是普通股民股票賬戶的浮虧數(shù)字，而是2025年多家上市物企總裁薪酬同比減少的金額。一連串帶著負(fù)號的數(shù)字背后，藏著整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的下行趨勢。

2026年5月17日，樂居財(cái)經(jīng)旗下《物業(yè)K線》根據(jù)上市物企披露的公告，整理統(tǒng)計(jì)了2025年上市物企核心高管的薪酬情況：

本次統(tǒng)計(jì)共選取62家上市物企作為樣本，覆蓋104位在任或已經(jīng)離職的董事長、CEO/總經(jīng)理，這些高管2025年的薪酬總額約為1.76億元，平均每人年薪約為168.8萬元。

而在去年同一時(shí)間，《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)的2024年上市物企高管薪酬數(shù)據(jù)顯示：

彼時(shí)樣本覆蓋63家物企，共涉及106位在任或離職的董事長、CEO（其中王建輝年內(nèi)從合景悠活跳槽至越秀服務(wù)，統(tǒng)計(jì)按1位高管計(jì)算），全年薪酬總額約1.99億元，平均薪酬約187萬元。

再把時(shí)間往前推，2023年的統(tǒng)計(jì)樣本里，60家上市物企的74位在任或離職董事長、CEO，當(dāng)年總薪酬約1.9億元，平均薪酬約256萬元。

雖然不同年份統(tǒng)計(jì)的樣本口徑存在一定差異，但不難看出，最近這幾年，物企高管最不愿對外公開的，恐怕就是自己的工資單了。

曾經(jīng)行業(yè)上行期，物企成功上市后，核心高管拿到千萬年薪是常事，是物業(yè)人最風(fēng)光的階段。如今物企上市潮早已退去，高管們的口袋也越來越扁——有的企業(yè)接連下調(diào)高管薪酬，有的曾經(jīng)躋身“千萬年薪俱樂部”的高管，如今已經(jīng)掉出了陣營。

這些薪酬變動的背后，是物業(yè)管理行業(yè)徹底告別地產(chǎn)紅利、進(jìn)入存量競爭深水區(qū)的真實(shí)寫照。

千萬年薪陣營大幅縮水

從整體薪酬分布來看，2025年上市物企高管薪酬呈現(xiàn)出非常明顯的“頭部收縮、腰部下移、尾部擴(kuò)圍”特征。

1475萬元，是2025年上市物企高管的最高年薪，得主是碧桂園服務(wù)總裁徐彬淮。

對比2024年的1183.8萬元，徐彬淮的年薪表面上看上漲了291.2萬元。

但拆解薪酬結(jié)構(gòu)就能發(fā)現(xiàn)，股份支付部分占了總薪酬的絕大多數(shù)，其中以“雇員股份計(jì)劃－雇員服務(wù)的價(jià)值”計(jì)算的酬金約為1122.5萬元，而2024年這一數(shù)字為827.5萬元。

要知道股份支付并不是實(shí)際發(fā)放的現(xiàn)金薪酬，而是按照會計(jì)準(zhǔn)則，將限制性股票的公允價(jià)值分?jǐn)偟浇怄i期內(nèi)，計(jì)入企業(yè)成本的核算結(jié)果。

如果剔除股份支付部分，徐彬淮2025年實(shí)際可得薪金為346.1萬元，2024年這一數(shù)字為350萬元，實(shí)際是略有下降的。

2024年還躋身千萬年薪陣營的鑫苑服務(wù)董事會主席申元慶，2025年薪酬直接驟降到613.4萬元，同比減少了775.2萬元，降幅高達(dá)55.8%。

其中，申元慶的基本薪金從2024年的858.8萬元減少到613.3萬元，直接減少了245.5萬元。

降薪已經(jīng)成為行業(yè)主流趨勢

當(dāng)前上市物企的人員變動比較頻繁，考慮到高管入職時(shí)間、崗位調(diào)整等因素影響，不同年份直接對比薪酬確實(shí)存在一定的局限性。

不過如果聚焦近兩年一直穩(wěn)定在崗的物企總裁，就能發(fā)現(xiàn)降薪確實(shí)是絕對的主流方向。

永升服務(wù)董事會主席林中2025年薪酬為668.3萬元，同比小幅下降22.4萬元；融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲薪酬為499.3萬元，同比減少188.5萬元；綠城服務(wù)董事會主席楊掌法薪酬為488.6萬元，屬于為數(shù)不多薪酬正增長的高管，同比增加42萬元，但絕對薪酬水平已經(jīng)遠(yuǎn)不如從前。

就算是頭部央企、國企旗下物企的高管，也沒能躲過降潮。

萬物云董事長朱保全2025年薪酬333.0萬元，同比減少187.9萬元；華潤萬象生活總裁喻霖康薪酬321.6萬元，同比減少29.6萬元；中海物業(yè)董事會主席張貴清薪酬234.6萬元，同比減少25.1萬元；保利物業(yè)董事長吳蘭玉薪酬165.5萬元，同比大降165.7萬元，跌幅達(dá)到50%。

可以說，2025年從行業(yè)整體到個(gè)體，物企高管的“錢包”都實(shí)實(shí)在在癟了下去。

行業(yè)利潤縮水，高管薪酬自然下降

物企高管薪酬普遍下降并不是偶然事件，而是2025年物業(yè)管理行業(yè)整體經(jīng)營承壓的必然結(jié)果。

受到關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值、商譽(yù)減值、非業(yè)主增值服務(wù)規(guī)模萎縮三重沖擊，2025年超過一半的上市物企都出現(xiàn)了增收不增利的情況。

碧桂園服務(wù)凈利潤跌幅接近七成，融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)等企業(yè)都計(jì)提了數(shù)億元的減值準(zhǔn)備，保利物業(yè)更是出現(xiàn)了上市以來的首次凈利潤負(fù)增長。當(dāng)企業(yè)利潤被大幅擠壓，董事會自然會選擇壓縮管理層薪酬支出。

當(dāng)下物企一方面基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提價(jià)難度大，另一方面社區(qū)增值服務(wù)找不到新的增長突破口，原本依托地產(chǎn)的非業(yè)主增值服務(wù)幾乎停滯，整個(gè)行業(yè)的毛利率持續(xù)走低。

2025年上市物企的平均毛利率已經(jīng)從2021年的30%左右下降到22%左右，還有部分企業(yè)毛利率跌破了15%。在全行業(yè)進(jìn)入薄利時(shí)代的背景下，過去偏高的管理層薪酬已經(jīng)不符合當(dāng)前的經(jīng)營現(xiàn)狀。

加上行業(yè)對外擴(kuò)張的空間越來越小，多數(shù)物企都開始向內(nèi)壓縮成本，“降本增效”已經(jīng)成為全行業(yè)的共同選擇。

管理費(fèi)用里的薪酬支出，尤其是高管薪酬，由于調(diào)整空間相對靈活，自然成為了企業(yè)重點(diǎn)壓縮的部分。

與此同時(shí)，上市物企在資本市場估值不斷縮水，股權(quán)激勵(lì)的吸引力大不如前，大量股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃因?yàn)楫?dāng)前股價(jià)低于行權(quán)價(jià)而直接失效。

比如保利物業(yè)董事長吳蘭玉，她的股份支付從2023年的87.6萬元降到2024年的55.8萬元，到2025年這一數(shù)字直接變成了-47.1萬元。

未來高管錢包還會繼續(xù)縮水嗎？

站在2026年年中回望過往、展望未來，物企高管的薪酬短期內(nèi)恐怕很難回到之前的水平。

2026年行業(yè)整體基本面仍然面臨不少挑戰(zhàn)：基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提價(jià)難的問題沒有解決，增值服務(wù)找不到新的增長曲線，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款的歷史問題也還需要時(shí)間消化。

除非物企能夠真正通過技術(shù)賦能降本、優(yōu)化服務(wù)提效、加大第三方項(xiàng)目拓展實(shí)現(xiàn)利潤修復(fù)，否則管理層薪酬不具備大幅上調(diào)的基礎(chǔ)。

不過從長期來看，行業(yè)薪酬結(jié)構(gòu)的優(yōu)化仍然值得期待。

未來固定薪酬占比下降、長期激勵(lì)占比提升會成為行業(yè)主流。越來越多的物企會采用限制性股票、業(yè)績股票單位等工具，把高管的個(gè)人利益和企業(yè)的長期發(fā)展綁定在一起。

這也就意味著，就算賬面上的“年薪”數(shù)字繼續(xù)縮水，能力出眾的高管如果能推動企業(yè)發(fā)展，通過股權(quán)增值獲得的收益反而可能更加可觀——當(dāng)然，這一切的前提是企業(yè)能夠真正創(chuàng)造長期價(jià)值。